온비드 공매 물건 입찰가 계산하는 법

이 글에서는 온비드 공매 낙찰가 계산하는 방법을 아주 쉽게 풀고, 제가 실제로 쓰는 방식 그대로 물건 종류(주택/상가·토지/차량) + 목적(매도차익/임대수익/실거주) + 대출계획(LTV/금액)까지 반영되는 상세 계산기를 함께 정리해드릴게요.

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1) 낙찰가(입찰 상한가) 계산 핵심 공식

A. 투자/매도 목적(수익형)일 때

최대 낙찰가 = 목표 매도가(또는 보수적 시세) − (원하는 순이익) − (모든 비용 합계)

여기서 “모든 비용”에 보통 아래가 들어갑니다.

• 취득 관련: 취득세(세율%), 등기/법무비, 인지/증지 등
• 물건 관련: 수리비, 체납관리비/공과금, 명도비(이사비/소송비 가능성), 하자/철거비
• 금융 관련: 대출이자/중도상환/각종 수수료(있다면)
• 매도 관련: 중개보수, 광고/정리비, 기타
• 예비비(안전마진): 보통 총비용의 5~10% 또는 고정금액(예: 200~500만원)

포인트: 감정가가 아니라 “보수적으로 잡은 목표 매도가”를 기준으로 해야 손해 확률이 확 줄어요.

B. 실거주/보유 목적(예산형)일 때

최대 낙찰가 = 내가 투입 가능한 총자금 − (취득/등기/수리/예비비 등 비용)

• 수익(이익)을 빼는 대신, 내 현금흐름/대출 가능액을 기준으로 상한을 정합니다.

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2) 10초 예시 계산 (수익형)

• 목표 매도가(보수적 시세): 300,000,000원
• 원하는 순이익: 15,000,000원
• 취득세(예: 1.3%): 3,900,000원
• 등기/법무비: 800,000원
• 수리비: 7,000,000원
• 명도/정리비: 2,000,000원
• 이자/금융비용: 2,500,000원
• 매도 중개보수 등: 2,000,000원
• 예비비: 3,000,000원

총비용 = 3.9 + 0.8 + 7 + 2 + 2.5 + 2 + 3 = 21.2백만(=21,200,000원)
최대 낙찰가 = 300,000,000 − 15,000,000 − 21,200,000 = 263,800,000원

→ 이 케이스에서 내 입찰 상한은 2억 6,380만원.

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3) 온비드 입찰보증금까지 같이 계산하는 법

온비드는 보통 물건별로 입찰보증금(%)이 정해져요.

• 입찰보증금 = (내 입찰가) × (보증금율 %)
  예: 입찰가 263,800,000원, 보증금율 10%라면 → 26,380,000원

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4) 낙찰가 계산기